5月19日，住房城鄉(xiāng)建設部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。

近年來，我國住房租賃和銷售市場不斷發(fā)展，在解決居民居住問題、改善居住環(huán)境、促進經濟社會發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。據統(tǒng)計，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務工人員、新就業(yè)大學生等；自2013年以來，每年全國商品住房銷售面積都在10億平方米以上。在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，也存在當事人權益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題，亟需通過專門立法予以解決。

黨中央、國務院高度重視住房租賃和銷售市場管理工作，在去年底召開的中央經濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。中央財經領導小組第十四次會議指出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。今年2月，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。

征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監(jiān)督管理、法律責任、附則。

明確租賃雙方權利義務，構建穩(wěn)定的租賃關系

征求意見稿規(guī)定，租賃住房當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同，規(guī)定出租人應當確保出租住房符合安全要求，承租人應當合理使用租賃住房。為穩(wěn)定住房租賃關系，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規(guī)定。

一是規(guī)范租金支付和調整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，征求意見稿規(guī)定，除當事人另有約定外，承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，征求意見稿規(guī)定出租人不得單方面提高租金。同時，還規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價格。

二是鼓勵簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。對于住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

三是注重承租人居住權利保障。征求意見稿規(guī)定承租人可依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人。征求意見稿還規(guī)定，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人，收回住房。同時，征求意見稿也規(guī)范了承租人租賃行為，規(guī)定承租人要按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備，不得損害他人的合法權益。

四是強化住房租賃市場管理。在管理體制方面，征求意見稿提出了直轄市、市、縣人民政府要建立多部門的聯(lián)合監(jiān)管體制，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。在管理制度方面，征求意見稿規(guī)定租賃住房應當辦理住房租賃備案，并明確了辦理備案不收取任何費用；在規(guī)范租賃行為方面，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數和人均租住面積標準，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對二房東轉租他人住房違規(guī)經營等市場亂象，征求意見稿規(guī)定，轉租住房應當征得出租人的書面同意，對于自然人轉租住房達到一定規(guī)模的，應當依法辦理工商登記。

此外，在鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)方面，征求意見稿也做出了原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關收益設立質權。

規(guī)范住房銷售行為，加大違法行為的處罰力度

征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強化了對房地產開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。

一是規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)銷售住房條件。征求意見稿規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。對于房地產開發(fā)企業(yè)現售住房的，實行現售備案制度。

二是加大對違法銷售行為的處罰力度。針對房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售住房、擾亂市場秩序等突出問題，征求意見稿明確規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)不得存在發(fā)布虛假廣告、哄抬房價、捂盤惜售、價外加價、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為，對存在上述行為的，規(guī)定了可依法處以暫停網上簽約權限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質證書等處罰措施，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

加強房地產中介行業(yè)管理，規(guī)范服務行為

房地產中介作為服務行業(yè)，在住房租賃和銷售方面發(fā)揮了重要作用。征求意見稿對房地產中介行業(yè)管理也作了具體規(guī)定。

一是規(guī)范機構設立和從業(yè)人員管理。征求意見稿規(guī)定，房地產經紀機構應當具備一定數量的房地產經紀專業(yè)人員。同時，按照國家行政審批制度改革的要求，規(guī)定國家實行房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度，并規(guī)定房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務。房地產經紀人員在服務時，要實行實名掛牌服務。

二是規(guī)范房源信息發(fā)布。征求意見稿規(guī)定，房地產經紀機構發(fā)布住房租賃、銷售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，實地查看住房，并編制住房狀況說明書。針對近些年來快速發(fā)展的住房租賃、銷售網絡信息服務平臺，征求意見稿也明確了平臺對信息真實性承擔的相應管理責任。

三是規(guī)范收費行為。征求意見稿規(guī)定，房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價制度，房地產經紀機構要在經營場所醒目位置公示服務項目和收費標準，在收費前，要向當事人出具收費清單，房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。

四是明確從業(yè)禁止行為。針對房地產經紀機構和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，征求意見稿規(guī)定了中介機構和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。經紀機構和從業(yè)人員違反上述規(guī)定的，征求意見稿規(guī)定了給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

此外，征求意見稿還注重保護當事人的交易安全，強化住房租賃和銷售的監(jiān)督管理。一是實行實名交易制度。征求意見稿規(guī)定住房租賃和銷售應當實名交易，并規(guī)定在住房租賃和銷售等活動中采集的個人信息受法律保護。二是實行交易資金監(jiān)管制度。征求意見稿規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預售住房、房地產經紀機構接受委托銷售住房的，交易資金應當納入監(jiān)管賬戶。對于當事人自行成交的，當事人可以約定將交易資金應當納入監(jiān)管賬戶。三是實行機構備案管理制度。征求意見稿規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構應當自成立之日起三十日內到工商注冊地房產管理部門備案，房產管理部門應當及時將備案信息向社會公開。同時還規(guī)定，房產管理部門要落實“雙隨機、一公開”制度，加大執(zhí)法檢查力度。四是強化政府服務，加強信用體系建設。征求意見稿規(guī)定要建立住房租賃和銷售信息服務與監(jiān)管平臺，推進房地產行業(yè)信用體系建設，構建守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。