圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

9月13日，在上海的一場(chǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會(huì)上，一個(gè)衣著樸素的中年人坐在標(biāo)有“柬埔寨”的交流臺(tái)前。半個(gè)小時(shí)后，他決定用2億美金購(gòu)置幾乎一整棟樓。這讓坐在他對(duì)面的海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬迪喜笑顏開(kāi)。

找到了“大客戶”的馬迪依然處于驚訝狀態(tài)。“上海這邊的客戶群體對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)太清晰了。”她回憶道，那位客戶上來(lái)就要“一帶一路”國(guó)家，對(duì)其他諸如迪拜等國(guó)家的房產(chǎn)則不太感冒。“現(xiàn)在為止是初步意向，還沒(méi)完全落地。”馬迪對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，下個(gè)月她將與客戶飛往柬埔寨，進(jìn)一步向客戶介紹這棟坐標(biāo)在柬埔寨首都金邊、類似上海陸家嘴這樣的CBD位置的A級(jí)寫字樓。目前，這棟樓的價(jià)格大約在1萬(wàn)多人民幣/平方米。

這位揮手間出手2億美金的中年人，并不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。在他的背后，往往有一個(gè)炒房團(tuán)的支持。對(duì)于他和他身后的炒房團(tuán)，并不擔(dān)心今年以來(lái)趨緊的外匯管制。此前，他們?cè)缫言诤Ｍ鈧湎麓罅康默F(xiàn)金，問(wèn)題只在于，下一步到哪里去買買買？

中國(guó)買家的海外資產(chǎn)配置戰(zhàn)，又拉響了新一輪的號(hào)角。此次，人們把目光投向了東南亞，直指“一帶一路”國(guó)家。諸如泰國(guó)、馬來(lái)西亞、柬埔寨、越南、緬甸等國(guó)家，正在日益成為中國(guó)買家的“新寵”。

熱度

“下個(gè)月將會(huì)是購(gòu)房旺季。”9月13日，在2017居外中外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會(huì)上，來(lái)自芭提雅的房產(chǎn)中介謝徽對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹說(shuō)，隨著十一國(guó)慶節(jié)以及泰國(guó)旅游季的開(kāi)始，將陸續(xù)有中國(guó)買家采用“邊旅游邊看房”的形式，去實(shí)地接觸當(dāng)?shù)胤吭础?/p>

泰國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪的上漲。這位精通泰語(yǔ)，同時(shí)又能說(shuō)一口流利中文的泰籍華人謝徽，在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)界很吃香。她回憶道，早在2012年，公司就開(kāi)始做中國(guó)生意，當(dāng)時(shí)一套8000人民幣/平方米的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2萬(wàn)人民幣/平方米。目前，每個(gè)月都會(huì)有一批40人的中國(guó)旅行團(tuán)到泰國(guó)的樓盤來(lái)看房，而她都是拿著整棟樓在對(duì)外進(jìn)行售賣。

具有永久產(chǎn)權(quán)的公寓房成為了大多數(shù)中國(guó)買家的首選。當(dāng)然，也不乏有一些買家以公司名義購(gòu)買別墅。據(jù)謝徽介紹，購(gòu)房者會(huì)從投資、度假、旅行、父母養(yǎng)老等多個(gè)方面進(jìn)行考量。“旅游業(yè)發(fā)達(dá)的地方，不愁租不出去房。”一位在普吉島買下別墅的中國(guó)買家對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，來(lái)普吉島的游客大多“不差錢”，希望有更好的居住體驗(yàn)，租金收益完全可以抵消房貸；到了假期，也可帶家人來(lái)此地自住。

據(jù)中國(guó)*大海外房源平臺(tái)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前，泰國(guó)已躍居中國(guó)買家海外購(gòu)房目的地國(guó)家排行第三名，僅次美國(guó)和澳洲，今年2季度中國(guó)買家在居外網(wǎng)對(duì)泰國(guó)房源的查詢、咨詢量比去年同期漲147%。而除了泰國(guó)以外，中國(guó)買家對(duì)馬來(lái)西亞房的興趣也猛漲，今年2季度居外網(wǎng)馬來(lái)西亞房源訪問(wèn)與咨詢量比去年同期增加95%。居外網(wǎng)首席增長(zhǎng)官馬來(lái)西亞華人劉碧利對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道，馬來(lái)西亞吸引國(guó)人投資的優(yōu)勢(shì)在于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)教育。

“一些希望孩子走國(guó)際化道路的家庭，會(huì)讓孩子來(lái)此地就讀高中，以提前適應(yīng)英語(yǔ)環(huán)境。”劉碧利介紹道，馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)厝A人眾多，不會(huì)英語(yǔ)的陪讀媽媽也可以過(guò)得很舒適，而在馬來(lái)西亞的國(guó)際學(xué)校就讀后，不少中國(guó)學(xué)生會(huì)選擇繼續(xù)到美國(guó)深造。在出入境方面，馬來(lái)西亞的第二家園移民計(jì)劃，可使得申請(qǐng)人獲得馬國(guó)10年終身可續(xù)簽的居住簽證，自由進(jìn)出該國(guó)。

那些嗅覺(jué)靈敏的投資者和金融機(jī)構(gòu)則看好“一帶一路”概念的效應(yīng)，將目光投向更多還未經(jīng)歷房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的東南亞國(guó)家。馬迪所在的寶琛環(huán)球有限公司是一家?guī)椭邇糁等巳鹤鲑Y產(chǎn)管理服務(wù)的公司。這家位于香港的金融公司，此前側(cè)重代理美國(guó)的房地產(chǎn)，現(xiàn)在則開(kāi)始把目光聚焦在經(jīng)營(yíng)東南亞房和“一帶一路”概念房，而這樣轉(zhuǎn)向東南亞的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司目前不在少數(shù)。

隨著“一帶一路”戰(zhàn)略的火熱，中國(guó)企業(yè)走進(jìn)東南亞國(guó)家進(jìn)行投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐氖鄯繜岫取ＶT如柬埔寨、越南、緬甸等國(guó)家登上了舞臺(tái)，開(kāi)始用未來(lái)的前景作為吸引中國(guó)買家的賣點(diǎn)。前述那位2億美元的買家就是直奔“一帶一路”國(guó)家而去，這也使得“一帶一路”概念房在當(dāng)日峰會(huì)上出盡風(fēng)頭。

“泰國(guó)和馬來(lái)西亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒得很高了，公司更看好柬埔寨。”馬迪對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道，柬埔寨屬于東盟十國(guó)，目前的情況很像七八十年代的中國(guó)，它擁有7%以上的GDP年增速，隨著其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的前景很樂(lè)觀。“那位2億美元的大客戶并不是一時(shí)沖動(dòng)”，馬迪認(rèn)為，上海這邊的客戶群體對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元區(qū)，相對(duì)于其他國(guó)家更具有保值增值性。

購(gòu)置東南亞房產(chǎn)的大多數(shù)買家用于投資，以從中獲取租金收益。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位房地產(chǎn)商和中介商表示，購(gòu)置東南亞房產(chǎn)的人群大致分為三類。第一是高端炒房團(tuán)，他們大多在海外已有投資、資金充足，看好東南亞房產(chǎn)前景，投資一線城市的高端寫字樓、別墅等；第二是有過(guò)海外經(jīng)歷、或者相對(duì)熟悉海外房市的中產(chǎn)階級(jí)，已在歐美等國(guó)家有過(guò)房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，手有余錢，希望分散風(fēng)險(xiǎn)；第三是首次出海、尋求機(jī)遇的購(gòu)房新手，因資金有限而將目光投向“一帶一路”沿線的新興房產(chǎn)市場(chǎng)，目標(biāo)多為公寓房。

出海

對(duì)于首次出海購(gòu)置房產(chǎn)的個(gè)人來(lái)說(shuō)，資金怎么出去是個(gè)永恒的話題。特別是在外匯日益趨嚴(yán)的今天，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位房產(chǎn)中介介紹道，一些已有香港賬戶的中國(guó)買家會(huì)直接將首付存入香港賬戶用以購(gòu)房使用。但隨著今年年初以來(lái)，花旗銀行、招商銀行等大幅度提高內(nèi)地人到香港開(kāi)戶門檻后，香港銀行賬戶開(kāi)戶變得艱難起來(lái)，而資金跨境轉(zhuǎn)賬相對(duì)以往也不再容易。

7月1日起實(shí)施的《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》規(guī)定人民幣計(jì)價(jià)的大額跨境交易報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)定為20萬(wàn)元人民幣。當(dāng)日單筆或累計(jì)交易也從以前的20萬(wàn)人民幣下降到單日的5萬(wàn)人民幣。一定程度上，增加了買房支付的難度。

但相較于歐美這種動(dòng)輒500萬(wàn)、1000萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，東南亞國(guó)家的房源優(yōu)勢(shì)在于，價(jià)格沒(méi)有那么高。這意味著，首付款也相對(duì)較低。在泰國(guó)，首付款是全價(jià)的25%。以一套芭提雅的普通公寓房*低16萬(wàn)人民幣為例，一些中國(guó)買家會(huì)直接采用銀聯(lián)卡刷卡，匯率則采用銀行的即時(shí)匯率。

雖然從2017年6月1日起，針對(duì)銀聯(lián)卡在中國(guó)境外進(jìn)行的房產(chǎn)或投資類交易將正式關(guān)閉。刷卡的中國(guó)買家會(huì)接到銀行電話，詢問(wèn)這筆錢的用途，大多數(shù)人的回答是，在泰國(guó)購(gòu)物。

一位銀行內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道，外匯管制一般是針對(duì)現(xiàn)鈔和匯款出境，對(duì)于銀聯(lián)儲(chǔ)蓄卡直接刷卡消費(fèi)方面限制確實(shí)相對(duì)較小。

雖然如此，買家們似乎依然無(wú)法回避資金出境難題。在泰國(guó)、馬來(lái)西亞等地，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然可達(dá)三四百萬(wàn)元人民幣一套，換匯在所難免。*新的《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)表》明確表示：不得用于境外買房、證券投資、購(gòu)買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目。如果違規(guī)換匯，不但要求回兌，而且還會(huì)面臨罰款。

對(duì)此，馬來(lái)西亞的房產(chǎn)中介商鄔子揚(yáng)則給出了折中的辦法。“投資房產(chǎn)受限制，并不代表投資農(nóng)業(yè)受限制。”他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，他正計(jì)劃邀請(qǐng)客戶去當(dāng)?shù)氐牧裆張@進(jìn)行農(nóng)業(yè)投資，租賃土地種植榴蓮，從中獲取收益后，再用收益投資房產(chǎn)。但他也承認(rèn)，該方案的收益周期約三年，更適合那些有長(zhǎng)期投資規(guī)劃的人。“是否可以采取一種租賃同售的形式？”一位馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商EDDIE則另辟蹊徑。在他看來(lái)，不能境外買房并不意味著不能境外租房。中國(guó)買家可以采取交租金的形式分散繳納房款，一旦累計(jì)租金達(dá)到房款金額，就將房子直接過(guò)戶給買家。他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，這種模式正在醞釀中，下一步將進(jìn)行可行性研究。

判斷

王芳則屬于那類有過(guò)海外經(jīng)歷、或者相對(duì)熟悉海外房市的中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)房子質(zhì)量有一定要求，青睞一線城市的房產(chǎn)。她已在美國(guó)爾灣購(gòu)有一套市值80萬(wàn)美元的房產(chǎn)，手有部分余錢，不夠在中國(guó)的一線城市或者美國(guó)再次購(gòu)買房產(chǎn)，但在東南亞國(guó)家買房綽綽有余。

為什么定位東南亞國(guó)家？除了價(jià)格相對(duì)低以外，王芳是希望分散風(fēng)險(xiǎn)，“把雞蛋放到盡量多的籃子里”。

更耐人尋味的是，“很多香港人和臺(tái)灣人正在東南亞炒房，這跟十多年前他們來(lái)大陸炒房是一個(gè)樣子。”從事金融行業(yè)的她觀察到，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，東南亞似乎正在走中國(guó)改革開(kāi)放這條道路。中國(guó)的制造業(yè)正在向東南亞轉(zhuǎn)移，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)過(guò)去之后，人口將不斷集聚，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸上漲。“這一點(diǎn)上，跟隨制造業(yè)過(guò)去的香港人和臺(tái)灣人看得很清楚。”王芳說(shuō)。

同大多數(shù)謹(jǐn)慎購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)一樣，王芳不會(huì)很匆忙地“為了買房而買房”。她此前看好了一套價(jià)值400萬(wàn)人民幣左右，位于吉隆坡的房子，但由于*終價(jià)格高于預(yù)期而放棄。對(duì)于王芳而言，如果投資該房屋，僅是為了賺取租金，流動(dòng)性對(duì)于她而言顯然差了一點(diǎn)。

而對(duì)于東南亞國(guó)家匯率波動(dòng)的擔(dān)憂，也成為她不敢輕易出手的原因之一。比起熱度已經(jīng)很高的房子，王芳更想去看一些位于東南亞國(guó)家首都、面積小、總價(jià)較低的房型，她并不想投資太多的錢進(jìn)去，*好是不占用太多的流動(dòng)性。此外，“如果房子是為了以后升值，也要考慮有沒(méi)有買方市場(chǎng)。”王芳對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)談到。

不僅是買家態(tài)度謹(jǐn)慎，一些投資管理機(jī)構(gòu)也在布局的過(guò)程中采取了樂(lè)觀謹(jǐn)慎的態(tài)度。澳宜國(guó)際總經(jīng)理助理梁平蓬對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，公司8月份開(kāi)始去馬來(lái)西亞等國(guó)家考查房產(chǎn)，十一個(gè)項(xiàng)目中只選擇了一個(gè)。那是位于馬來(lái)西亞海邊的別墅，400-500平米，330萬(wàn)左右人民幣，使用面積均價(jià)5、6千人民幣/平方米，產(chǎn)權(quán)99年。開(kāi)放商甚至提供包租服務(wù)，租金收益之外，三年之后，家具全送。

梁平蓬介紹道，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，政策穩(wěn)定、房屋所有權(quán)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)提升趨勢(shì)、空氣質(zhì)量、孩子教育，旅游地等都成為考量的重要方面。